房地產三年周期變兩年 小年行情明年提前上演？
房地產三年輪回周期縮減為兩年，“小年行情”可能提前在2016年上演，中金地產小組分析師寧靜鞭、肖月、呂功績在研報中如此表示。
按照中金地產小組的解釋，2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演，2016年會是政策市。這意味著今年四季度傳統龍頭將有表現，明年一季度切換至主題股。
理由在於：
1）新開工增速有望觸底、銷售穩定小幅攀升，提振經濟信心，今年4季度看好傳統龍頭。
我們預測2016年全國商品房銷售面積將同比下降5%，投資增速+5%，新開工降幅縮窄至-8%；重點城市上半年供應不足，房價環比依然將小幅上漲0%-5%，但在2016年下半年面臨高基數，有同比下降壓力。
2）進入明年1季度，市場進入數據真空期（1-2月是過年銷售淡季，銷售數據不具備可比性，而投資數據均要等到3月），股票機會將逐步切換至主題個股，看好區域發展的“地圖經濟”以及國企改革兩大主線。
3）2016年2/3季度基本面高點，耐心等政策：而2016年2/3季度，基本面將面臨同比高基數，走出拐點的標志性時間將是政策新一輪放松，因此，建議投資者屆時耐心等待。
房地產政策方面，降低購房負擔最為關鍵：
由於中長期需求的衰減、經濟持續下行，政策效果已被削弱，居民加杠桿意願的最大阻礙是收入不足以支撐高房價，政策將維持寬松，我們預判未來政策方向包括：繼續降低首套房/二套房首付；交易稅費減免；公積金貸款提高異地流動支持力度，縮短放款周期；按揭貸款利息補貼或者利息支出稅前抵扣，類似中國臺灣2000年。
中金地產小組表示，板塊相對收益主要在下半年，
未來一年實際利率與銷售同比均呈“V”型走勢，地產股板塊整體相對收益或要等到2016年下半年，催化劑將是政策刺激。
中金地產小組還表示，在公司趨勢方面，地價不降，房地產企業利潤率難言樂觀：
1）公司銷售：2016年整體小幅增長12%，跑贏行業；
2）拿地及利潤率：三四線城市量過剩，拿地回歸一二線是無奈之選；而上市房企融資放開將推動一二線城市土地市場競爭加劇，一二線城市地價將持續高位，未來利潤率難言恢復；
3 ）並購與轉型：城市“加法”式擴張時代已經結束，傳統地產龍頭間競爭加劇；中小房企轉型大浪淘沙，剩者為王。
本文來源：華爾街見聞 新聞來源http://money.163.com/15/1102/14/B7E1L4BB002534NU.html
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